评上海新政：矫枉必过正，量缩价未必跌
小Q导读：
刚刚发布的325新政，对上海楼市有何影响？你中招了吗？
文／克而瑞研究中心 杨科伟 马千里
今天上午上海调控新政终于落地，并最终落实了之前的坊间传闻。新政规定：
二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成。
非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由之前的累计2年提升至累计5年。企业购买住房上市交易需满3年；此前所坊间希冀的“外地单身解除限购”并没有落地。
为何此次调控如此严厉？这些调控措施有用吗？未来会造成什么影响？
供给侧调控见效尚需时日，需求侧调控迫在眉睫
上海此次推出新政的最根本动因，还是为了稳定近期房价的过快上涨。3月两会前后，一线城市的房价高热屡次被中央重点提及，上海市市长、市委书记也在近日接连表示，要落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，从上海实际出发，加强房价调控力度。
价格上涨的根源终归还是在供不应求，调整模式也无非是“增供应、抑需求”。在供应侧，上海早有行动。在市场供不应求，新增建设用地有限的背景下，2015年9月，上海表示要对供应结构进行调整，通过增加中小户型产品的方式来缓解供需矛盾。去年11月，新江湾城地王一度“叫停”重新拍出，在调整后的规划中，要求地块中小套型比例不低于60%。2016年2月，上海国土局等四部门正式发文要求优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。
但远水解不了近渴，从土地开发到形成实际供应，毕竟需要一定时间，而上海的房价过热问题，又已经迫在眉睫，因此出台能够快速见效的需求侧新政，如调整首付比例、加强限购，也就成了势在必行的事情。
调控意在有的放矢，但仍不免误伤合理需求
从本次新政内容来看，还是体现了上海“以居住为主、以普通市民为主、以普通商品房为主”的三个基本原则，但细细来看，还是不免会误伤到了合理自住需求。逐条来看：
“将二套普通住房首付调至五成”——力度不大
据融360监测数据，目前上海大多数银行已经将二套房首付比例调至5成、乃至更高。因此“普通住房首付比例调至5成”，对于不少购房者而言只是叙述了一遍既成事实，调控力度有限，并且也体现了上海市政府支持改善自住需求的精神。
“二套非普通住房比例调至7成”——误伤过多
此条新政的实施，确实可调控大户型商品住宅的成交，抑制住房价上涨的最大动力。从价格来看，2015年上海非普通住宅的房价同比上涨11%，而普通住宅房价同比增速只有5%，相比之下，非普通商品住宅房价增速快了一倍。从成交规模来看，上海2015年成交的商品住宅中，总价300万以上住房成交面积占比超过一半，成交金额占比更是高达七成，鉴于上海房价高企的事实，这部分住宅的购房者大多都应该是二套房。
但另一方面，这条新政也伤及了到了大量合理改善需求，在上海2015年成交的改善住宅（120㎡以上）中，只有不到一成归属于普通住宅。毕竟在“移民”人口众多的上海，三世同堂、四世同堂的家庭并不少见，对他们而言，购买大户型住房也应属于合理自住需求。
此外，二套房政策越严厉，离婚规避的人也会更为强烈，离婚率或许又要攀升了。
“企业购买住房上市交易需满3年”——限制投机
在营改增中，企业购房可做为固定资产抵扣成本，此条新政的推出，可有效抑制此类投机行为的发生，是本次新政中为数不多的亮眼条款。
“非本市户籍限购年限提至五年”——矫枉过正
短期来看，此条新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。
但长期来看，因为政策调控只能做到短期抑制需求，并不能将其真正灭失，并且在高压沉默之后，往往是更为猛烈的爆发。中国房地产市场多年来的调控、暴涨，再调控、再暴涨早已验证了这一点，2011年限购做到了政策调控的极限，而2013的市场大年，也达到中国房地产市场顶峰，并且在供不应求的北京、上海、深圳等市，不仅高压之后的需求爆发难以控制,新政发布后“末班车”效应（昨日即是明证）也让监管部门头疼。
综上，本轮调控新政的出发点，确实是希望有的放矢，坚持“三个为主”基本原则，重点抑制短期过热的高端产品成交。结合市场实际来看，本次新政也确实能做到平衡市场供需，短期内为过热的房价降温。具体来看，在新政调控影响下，刚需产品、高端项目成交均会有所降温，但由于本次新政对二套房仍是“认房不认贷”，预计置换需求仍将延续去年以来的成交热度，并在年内成为市场成交主力。
但客观的说，地方政府在压力下为了尽快见效，此次调控还是不免过于激烈，也伤及到了众多需求，并给未来市场又一次埋下了隐患，三年之后，限购满五年的外地人会不会带来一波更为猛烈的爆发呢？
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